Calcula la nueva renta
Introduce la renta actual, el tipo de contrato y el porcentaje del índice que corresponde a tu revisión anual.
Vivienda Aplica el IRAV
Desde 2025, la renta de la vivienda habitual se actualiza con el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres de Vivienda), que publica el INE cada mes. Sustituyó al IPC y actúa como límite: la subida nunca puede superar al IPC.
A mediados de 2026, el IRAV rondaba el 2,4 %-2,5 %. Es un dato vivo: mira el valor exacto del mes de tu revisión en el INE antes de aplicarlo.
Los topes transitorios ya están agotados: fue del 2 % en 2023 y del 3 % en 2024. Para 2026 no hay tope fijo; rige el IRAV.
Local Rige lo que diga el contrato
En los contratos de local o de uso distinto del de vivienda manda la libertad de pacto (art. 4 de la LAU). La renta se actualiza por lo que fije el contrato, que suele ser el IPC o un porcentaje fijo acordado entre las partes.
Si el contrato no dice nada sobre la actualización, no hay subida automática: la renta se mantiene igual hasta que ambas partes acuerden otra cosa.
Antes de subir la renta, ten en cuenta:
La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha del contrato (su aniversario), y siempre que el contrato tenga cláusula de actualización. Sin esa cláusula, no hay subida.
Hay que notificar la subida al inquilino de forma fehaciente (por escrito). Solo surte efecto desde el mes siguiente a la notificación: no es retroactiva.
La renta de partida es la vigente, ya actualizada el año anterior. La actualización es acumulativa año tras año; no se parte siempre de la renta inicial del contrato.
El porcentaje del índice lo tomas tú del INE: el IRAV para vivienda habitual y el IPC o el porcentaje pactado para local.
En zonas de mercado tensionado puede haber límites adicionales. En la Comunidad de Madrid, a día de hoy, no hay zonas declaradas.
Aviso importante: circula un supuesto tope del 2 % para 2026 procedente de un real decreto-ley que no se convalidó. No es válido: para la vivienda habitual, el límite es el IRAV.
Tus datos no se guardan: el cálculo se hace por completo en tu navegador (RGPD).
Cómo se actualiza la renta de un alquiler
La actualización de la renta es la subida que el propietario puede aplicar cada año al alquiler para mantener su valor frente a la inflación. No es automática ni libre: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca cuándo, cómo y con qué límite puede hacerse. Esta calculadora aplica la fórmula exacta que fija la ley: la nueva renta es igual a la renta actual multiplicada por uno más el porcentaje del índice dividido entre cien. Así obtienes la renta nueva, el incremento al mes y el incremento al año.
La clave está en tres reglas del artículo 18 de la LAU. Primera: la renta solo se revisa una vez al año, en la fecha en que el contrato cumple años. Segunda: para poder subirla, el contrato debe recoger expresamente una cláusula de actualización; si no la tiene, la renta no se toca. Tercera: la subida debe notificarse al inquilino por escrito y no tiene efecto retroactivo, sino que se aplica a partir del mes siguiente a la notificación.
Qué es el IRAV y por qué sustituyó al IPC
Hasta 2023, la renta de la vivienda habitual se actualizaba con el IPC (Índice de Precios de Consumo). Para frenar las subidas en años de inflación alta, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo topes temporales (el 2 % en 2023 y el 3 % en 2024) y encargó al INE crear un índice propio. Ese índice es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres de Vivienda), que se aplica desde 2025 y que sustituye al IPC como referencia para los contratos de vivienda habitual.
El IRAV se publica cada mes y funciona como un límite: su valor está diseñado para no superar nunca al IPC, de modo que la subida del alquiler de vivienda quede siempre contenida. A mediados de 2026 se movía en el entorno del 2,4 %-2,5 %, pero cambia mes a mes, así que conviene consultar el dato exacto del mes de tu revisión en la web del INE antes de aplicarlo.
Vivienda habitual frente a local: no se actualizan igual
La diferencia es importante. En la vivienda habitual manda el IRAV, que actúa como tope legal. En cambio, en los locales y en los arrendamientos de uso distinto del de vivienda rige la libertad de pacto del artículo 4 de la LAU: la renta se actualiza por lo que digan las partes en el contrato, normalmente el IPC o un porcentaje fijo. Si el contrato de local no incluye ninguna cláusula de actualización, la renta no sube de forma automática.
Cuándo y cómo se notifica la subida
La actualización no se aplica sola: el propietario debe comunicarla al inquilino. La ley exige una notificación fehaciente, es decir, que quede constancia de que se ha enviado y recibido (por ejemplo, un burofax o un correo con acuse). En la comunicación conviene indicar la renta anterior, el índice aplicado, el porcentaje y la nueva renta resultante. La subida solo puede reclamarse desde el mes siguiente a esa notificación, nunca con carácter retroactivo por los meses ya pasados.
La actualización es acumulativa
Un error frecuente es partir siempre de la renta inicial del contrato. No es así: cada año se actualiza sobre la renta que está vigente, que ya incorpora la subida del año anterior. Por eso la actualización es acumulativa. Si tienes un alquiler de 900 euros y aplicas un 2,4 %, la nueva renta es de 921,60 euros; al año siguiente, el nuevo porcentaje se calcula sobre esos 921,60 euros, no sobre los 900 iniciales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?
¿Qué es el IRAV y en qué se diferencia del IPC?
¿Es cierto que hay un tope del 2 % para 2026?
¿Cuántas veces al año puedo actualizar la renta?
¿Sobre qué renta se calcula la subida cada año?
Sigue leyendo
Muy pronto añadiremos aquí la calculadora del IRPF del alquiler y nuestras guías sobre la gestión del alquiler para propietarios.